1. 경매에 임하기 전에 철저한 계획을 수립해야 한다.
입찰에 임하기 전에 아파트, 상가, 연립, 다세대, 단독 주택, 토지 등 목적물에 대한 물건 분석과 매입할 자금을 사전에 철저히 준비해 두어야 합니다. 경락잔금 대출 절차에 대한 지식도 알아 둘 필요가 있습니다.
경락잔금 대출 이란?
경락잔금 대출이라고 하는 것은 경매를 통하여 낙찰받은 부동산에 대하여 낙찰 허가 결정이 확정되고 난 후 경락잔금 기일이 결정되었을 때 납부에 필요로 한 경락잔금을 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 받는 서비스를 말합니다. 재무 신용상태와 대출사 거래 실적, 담보물의 가치에 따라서 금리와 대출한도의 차이가 있을 수 있습니다.
2. 이론과 실전이 서로 조화를 이루어야 한다.
입찰대상물건을 분석하기 전에 법률적 사고가 완벽하게 정립되어 있어야 합니다. 이론과 실무가 균형을 이룰 때 입찰에서 자신감을 갖고 참여할 수 있습니다.
3.경매물건에 대한 권리분석을 철저히 해야 한다.
경매입찰에 참여하기 전에 매각물건명세서를 통해서 가장 빠른 말소기준권리를 찾고 고유권 이전 시 소멸되는 권리와 매수인이 인수해야 하는 권리를 정확하게 구별할 수 있어야 합니다. 정확하고 철저한 권리분석은 경매물건을 낙찰 받은 후 불안감을 해소할 수 있습니다. 입찰 시 경매 사고 70~80%이상이 권리 분석을 철저히 분석하지 못해서 입찰보증금을 포기하는 상황이 발생됩니다.
매각물건명세서 열람
대법원 법원경매정보 홈페이지를 통해 물건기본정보는 물론 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건상세조회 등의 정보를 얻을 수 있습니다. https://www.courtauction.go.kr/
4. 입찰투자대상의 물건 분석을 사전에 충분히 분석해야 한다.
경제가 불황으로 이어질수록 경매에 대한 관심이 더 커질 수 밖에 없습니다. 불황에 직면하면 주택이나 상가등을 담보로 대출을 받은 사람들은 원리금(원리금 : 원금과 이자를 합하여진 금액)을 연체함으로 써 채권자들의 빛 독촉으로 각종 부동산들이 경매법정을 통해 입찰에 부쳐지게 됩니다. 경매참여자는 사전에 물건분석과 권리분석을 철저히 하고 입찰에 참여해야만 낙찰 받은 후에 경제적인 손실로 인한 후회를 하지 않게 됩니다.
- 첫째, 주택을 낙찰 받기 위해서는 먼저 아파트, 연립, 다세대, 단독주택, 다가구 등 원하는 주택을 결정합니다. 연립이나 다세대의 경우에는 주차장 확보, 재개발 가능성, 도시가스 설치 등을 확인하고, 다가구주택인 경우는 다세대로 용도변경이 가능한지, 대중교통 편의, 초·중·고등학교와의 인접성, 주변 혐오시설 확인, 경매물건의 감정평가가 실시세가와 일치하는지 등을 종합적으로 분석해야 합니다.
- 둘째, 사무실이나 상가를 낙찰 받으려면 그 물건의 활용도를 종합적으로 분석할 필요가 있습니다. 경매물건의 위치가 대로변에 있는지, 지하철 역세권에 있는지, 앞에 가로수가 있어 건물이 가려져 상권 조성에 영향을 미치는지 등 면밀한 분석을 해야 합니다.
- 셋째, 토지를 낙찰 받기 위해서는 먼저 대지,전, 답, 임야인지 사전에 구분하고 물건분석에 들어가야 합니다. 일반적으로 부동산 시세는 그 지역의 공인중개사가 제일 정확하게 알고 있습니다. 하지만 토지를 구입할 때에는 중개업자만 의지할 필요가 없습니다. 그 이유는 행정수도 이전, 공기업 지방이전 등으로 이슈가 있을 때 인근 시·도나 서울 등지에서 내려와 일시적으로 사업장을 차리고 토지거래를 하는 경우도 있어 현지 주민들을 통해 시세를 파악한 후에 거래를 해야 합니다.
- 넷째, 경매대상물건을 낙찰 받은 후 소유권 이전 시 말소되지 않고 매수인이 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.
5. 현장답사(임장)는 필수
경매 참여할 물건에 한하여 단순히 온라인으로 정보 수집만 하기보다는 현장을 꼭 방문해야 합니다. 한번 뿐만 아니라 두번, 세번 방문하다보면 물건에 대한 장점과 단점을 볼 수 있습니다.
예를 들면 아파트일 경우 위치, 평형, 층수, 구조, 건축년도 등은 온라인을 통해서 확인할 수 있고, 임장때는 아파트 방향을 통한 채광, 계단식인지 복도식인지 구조 확인, 조망권 확인, 대중교통의 편의성, 주변 편의 시설 등을 직접 확인할 수 있습니다. 지역에 따라서는 계단식이 복도식 보다 10~15%정도 가격이 높은 경우도 있습니다.
6.현황조사보고서, 감정평가서의 평가는 참고사항일뿐이다.
현황조사보고서는 집행관이 경매물건을 제3자 입장에서 객관적으로 조사 작성한 것입니다. 또한 법원감정가는 경매개시 6~7개월 전에 감정평가를 하였기 때문에 경매개시 시점때의 가격과는 시세차가 있을 수 있으니 참조만 하고 경매시점의 국토부 실거래가를 기준으로 경매물건의 응찰가를 결정해야 한다 .
7. 경매투자로 인한 수익성 검토
경매는 부동산을 저렴하게 낙찰 받아서 높은 가격에 매도하여 시세차익을 얻기 위함입니다. 그런데 권리분석을 잘못하거나, 낙찰 받은 물건의 하자로 인하여 손해를 볼 수도 있는 경우가 발생할 수 있고, 낙찰 받은 물건을 양도할 때 비용처리를 할 줄 몰라서 수익률이 떨어질 수도 있습니다. (예시 : 양도세에서 취득세, 등록세, 농특세, 교육세, 수선비, 유익비, 중개업자 수수료, 리모델링 비용 등이 공제된다.)
8.입찰서류 작성시 철저하게 빈틈없이 작성
- 사건번호를 정확이 기재합니다.
- 단독물건일 경우 물건번호는 1로 적거나 비워두지만, 물건번호가 여러개 있을 때에는 반드시 기재해야 합니다.
- 대리인이 입찰할 경우에도 본인기재란에 기재 해야 합니다.
- 입찰가액란에는 본인이 낙찰 받고자 하는 금액을 최저감정가 이상으로 기재해야 합니다.
- 보증금액란에는 최저가의 1/10 금액을 기재합니다. 현금, 수표 , 보증보험사의 보증서로 대처할 경우네는 보증서에 표시를 합니다. 참고로 각 법원에는 대체로 신한은행이 있어서 수표발급시 신한은행이 용이합니다.
- 금액을 잘못 기재시 수정이 불가하므로 새 용지에 다시 기재해야 합니다. 새 용지에 기재하지 않고 수정해서 제출하면 무효처리 됩니다.
- 공동입찰할 경우 공동입찰서를 기대한 후 입찰표와 함께 제출하되 입찰표의 본인란에 “별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음 입찰표와 공동 입찰신고서 사이에 공동입찰자 전원이 간인하도록 하여야 합니다. 또한 공동입찰할 때에는 공동입찰자 목록 지분란에 각자의 지분을 표시하여야 합니다. 지분 표시를 하지 않을 경우에는 각자의 지분이 균등한 것으로 추정합니다.
9. 경매 낙찰을 받았을 때 미리 잔금 납부계획 준비
잔금미납으로 납부일을 넘기더라도 즉시 입찰보증금이 몰수 되는것은 아닙니다. 낙찰자가 잔금을 납부하지 않으면 재경매가 진행되는데, 재경매 기일 3일 전까지 법원의 재경매 진행 비용과 잔금, 연체이자를 지불하면 소유권을 취득하게 됩니다. 경매잔금 대출을 이용하는 차선책을 강구해 두는 것도 좋은 방법입니다.
원하는 경매물건에 대한 활용 및 용도에 대한 물건 분석 및 계획을 철저히 세우고 낙찰을 받아야 합니다. 어떤 부동산이든 사용자가 어떻게 사용하느냐에 따라 그 부동산의 가치가 달라지게 됩니다. 생각없이 낙찰을 받다 보면 공실로 인한 관리비용, 대출이자 등 비용손실로 경제적 손실과 심리적 불안만 겪게 됩니다.