강남을 비롯한 수도권의 전세가 하락폭이 사회 문제화할 정도로 낙폭이 심화 되고 있다. KB 국민은행 통계에 따르면 연간 아파트 전세가(1월말 기준) 전국:6.93% 서울:9.50% 경기도:11.0% 인천:10.48% 하락하였다.
서울에서 송파:-15.25%,성북:-14.1%,강남구:-11.1%, 경기도에서는 광명시:-18%, 수원시 영통구:-17.34%,인천시 연수구:-16.13% 폭락 했습니다.서울 아파트 전세가는 매매가:-5.2% 보다 두배 가까이 낙폭이 크다.
지역적으로는 21년도 하반기 고점보다 전세가가50%이상 하락한 단지들이 속출하고 있으며,역전세, 역월세 ,깡통전세로 인한 보증금 미반환 사고가 주변에서 다반사로 일어 나고 있다.21년도 고점에서 계약한 전세계약이 2년을 지나서 23년 본격적으로 만기가 도래함으로써 역전세란이 본격화 되고 있다.
전세사기 사건은 1억~3억원 의 신축빌라에 집중되어 일어났지만 전세 보증금 급락에 따른 보증금 미반환 사고는 주변의 일반 아파트로 확산 되어서 사회적 문제로 다가 오고 있다.
전세가격 버블은 저금리,임대차 3법 시행,유동성 완화로 인하여 발생 하였다.임차인을 위한 전세 계약기간 2년을 2+2년으로 연장하고 임대료인상을 5%로 제한하는 2020년7월 임대차3법을 시행하자 전세매물이 급감하고, 4년치 전세금을 올려서 받기 위해서 전세금이 폭등했다.치솟았던 전세보증금이 고금리로 인한 전세자금 대출이자의 부담으로 임차인들이 전세에서 월세로 이동하면서 전세매물이 증가하고 전세가격이 폭락하는 중이다.
갭투자의 비율은 2017년 서울 아파트 매매의 14%였지만 전세가의 급등으로 2021년 43%로 증가 하고,2017년말 전세자금 대출 잔액이 48조6000억원, 2021년에는 170조원으로 늘어 났다.
전세가가 하락하면서 갭투자를 했던 투자자는 전세만기가 돌아오면 하락한 보증금 만큼 돌려 주어야 하기 때문에 갭투자 했던 임대인은 심각한 어려움에 빠질수 밖에 없다.
입주물량에의한 역전세와 불꺼진 아파트(미입주)증가.
한국 부동산원 “공동주택 입주 물량 정보”에 따르면 2023~2024년 전국 입주물량은 79만6000가구 직전 입주물량63만3000가구보다 26%늘어나며 특히 올해 입주물량은 44만3000가구로 전년33만7044가구보다 31.4% 증가한 수치이다.
서울 강남권인 서초, 강남,송파의 2년간(23년~24년) 입주 물량이 3만3000가구로 추산된다.
입주물량의 증가로 인한 깡통전세도 증가할 것이다.주택금융연구원은 매매가격이 10~20%하락하면 23년 상반기에 전세만기 주택의 4,6%,2023년 하반기 12.5%,2024년도 상반기에 14%가 깡통 전세가 될수 있다고 예측했다.
신규아파트 미입주 대란이 발생할 수 있다.수분양자가 신축아파트에 입주하려면 기존 주택을 팔거나 전세보증금으로 분양 잔금을 마련해야 하므로 전세금이 하락하고 전세물량이 급증하고 있는 시점에는 임차인 찾기도 어려우므로 신축아파트의 전세금이 구축아파트 전세금보다 낮아 지는 현상이 발생, 도미노로 주변의 전세가가 하락하고 있다.
미분양 물량의 증가,미입주 대란은 자금란에 시달리는 건설사에 심각한 타격을 주고 있다.
집값 하락기에는 수요자들이 매매보다는 전세를 선택하므로 수요가 많아져 전세가격을 끌어 올리면서 집값 하락을 막는 역할을 한다. 지금은 부동산 가격의 거품이 전세가의 인상으로 이어지면서 고금리로 전세자금 대출이자 부담이 전세 수요자를 급격히 줄이면서 전세금의 거품도 빠지고 있다.
여유자금이 없는 임대인들은 반환해 줄 전세금이 없어 집을 급급매로 내놓고 있으며 특히 인천 송도,검단 등 입주 물량이 많은 지역에서는 전세가의 폭락이 매매가의 폭락으로 이어지고 있다.
갭투자가 살아나야만 거래량이늘면서 부동산 시장의 바닥이 보이는데 전세가가 하락하는 시점에서는 매매가와 전세가의 갭이 크기 때문에 갭투자가 살아나지 못한다.그러므로 전세가가 하락하는 시점에서는 매매가가 상승할수가 없다.실수요자나 투자자는 관심있는 단지의 집값과 거래량의 꾸준한 증가(3~4개월이상의 흐름)를 보면서 매수시기를 기다려야 한다.