대우건설, 440억원 지불하고 시공권 반납

부동산 PF 리스크가 심상치 않습니다. 최근 국내 시공능력 평가 6위 건설업체인 대우건설이 울산 동구 주상 복합 아파트(480가구) 시공권을 포기하고 후순위 브리지론 440억을 자체 상환 하였습니다. 보증을 제공한 대출에서 손실이 발생하였지만 미분양으로 자금 회수가 어려워질 것으로 판단하고, 선제적 리스크 관리에 나선 것으로 보입니다.

건설업계에 따르면 울산시 주상복합 아파트 건설사업은 시행사의 자기 자본인 토지 매입 계약금(100억)과 증권사와 캐피털등의 선순위 채권자(460억원),후순위 채권자(대우건설이 보증:440억) 합 1000억원을 조달해서 사업이 완료되면 대우 건설이 1600억원을 받기로 하였던 전체 시공규모 약 2000억원의 사업장 이었습니다.

대우건설의 신용평가기관의 신용등급은 AO 단계, 회사채 시장에서 요구하는 1년물 금리는 5.019% 3년물 금리는 5.323%입니다.

대우건설 관계자에 따르면 “대주단(유안타 증권,우리금융 캐피탈,아이파트너스운용등)이 요구하는 본 PF 금융조건은 금리10%외에 수수료 11%를 더 요구, 대우건설이 채권시장에서 자체조달 할 수 있는 금리의 두 배를 제시 했습니다. 분양 시장도 어려운데 대주단의 무리한 요구를 받아 들이는 것은 주주들에 대한 배임으로 번질 수 있는 사안”이라 반납할 수 밖에 없었다고 설명하였습니다.

신용평가업계에서는 브리지론 단계에서 사업이 무산되는 것은 드물지 않는 일이며 책임 준공 확약도 본 PF에서 문제가 되지 브리지론 단계에서는 하등에 문제가 되지 않는다고 설명했습니다.

현재 전국 부동산 시장의 침체,특히 지방의 미분양 물량의 급증, 이러한 상황을 판단하여 볼 때 분양 성공 가능성이 낮은 만큼 대우건설이 건물을 완공해도 미분양으로 인한 공사비를 제때에 받지 못할 위험성이 커졌다고 판단 했던 것 같습니다.

2022년 레고랜드 사태로 말미암아 금융 시장이 흔들리면서 시장 금리의 폭등으로 건설 회사들의 돈줄이 막혀 어려웠습니다.하지만 이번 사안은 조금 다르긴 합니다.

1군 건설사인 대우건설이 보증금 440억원의 손실을 감수하고 시공권을 반납하는 것은 앞으로 부동산 시장에서 벌어질 미분양 상황을 심각하게 받아들이고 있다는 뜻입니다. 건설 관계자에 따르면 대우건설이 440억원의 손실을 보았지만 현 부동산 침체 상황에서는 현명한 선택이 아니었나 싶다고 설명합니다.

대우건설이 시공권을 반납함으로써 본 PF 추진이 무산되었습니다. 시행사가 다른 시공사를 찾겠지만 지방 미분양 물량 증가로 인한 시장 상황 악화, 금리상승, 공사비 급증과 대주단의 요구 조건에 순응할 시공사를 찾는 것이 쉽지 않을 듯 합니다. 시공사를 찾지 못하면 브리지론 부도(기한이익 상실: EDO) 처리됩니다.

대우건설의 시공권 반환이 현재 전국 PF건설 사업장에 미치는 영향을 주시해 보아야 할것입니다.