서초구 잠원동 2022년 12월 입주한 반포르엘 2차 아파트(세대수 280세대,3개동 )가 33평형 전세매물이 12억~13억원에 여러개의 매물이 나와 있다.1월7일에는 13억원(2층)에 전세계약이 체결 되었는데, 2023년 1월20일 4층(11억5천만원)에 계약 되었다.2주 사이에 1억5천만원이 하락하였다.
국토부 실거래가 기준 23년1월1일 반포 센트럴 자이(757세대,7개동,2020년 4월 입주) 33평형이 2년전 19억에서 올해 15억에 계약 체결되었는데 신축인 반포 르엘2차 아파트가 입주 3년차인 구축 아파트 보다 전세값이 낮다.
강남구 래미안 블레스티지(1951가구) 33평형의 23년 1월 11억(6층),8억(5층)에 각각 계약되었으며 직전가는 22년 10월 15억원(4층)보다 4억,7억씩 하락 하였으며 현재는 9억원대의 매물도 있다.
강남구는 고금리로 인한 전세 수요감소와 앞으로 있을 대규모의 입주 물량으로 인한 전세가격 하락이 가팔아지고 있다.3월 입주예정인 강남구 개포자이 프레지던스(3375가구) 33평형이17억까지 올랐으나 입주일이 가까와 지면서 9억원대의 매물도 있으며,25평형은 7억원대입니다.또한 동작구 흑석동 흑석리버파크 자이 (1772가구)의 입주도 시작 된다.대규모 의 단지가 입주하게 되면 기존의 구축아파트 전세값 하락이 심화될 수 있다.
신축 아파트 전세를 얻으려는 수요자는 정식 입주기간이 언제인지 확인하고 전세보증금의 추이를 살펴 보면서 입주기간이 거의 만료 되어 가는 시점에 저렴하게 전세계약을 하시면 좋겠습니다.
서초 반포 르엘2차 아파트는 2022년12월 입주 시작, 2월말까지 정식 입주기간이다.입주기간에 맞추어서 전세 세입자를 구해서 그 전세금으로 잔금을 치르려는 소유자의 마음은 급하지만,고금리로 인한 전세자금 대출이자 부담으로 전세를 구하려는 세입자는 많지않다.그런데 잔금을 치루지 못하면 연체이자율(년15%정도)을 물어야 하기 때문에 정식 입주 기간이 끝나갈 무렵에 가격을 크게 낮춘 급전세 매물이 많이 계약이 된다.예전에 잠실 파크리오 아파트 (6863가구),송파 헬리오시티(9510가구) 대단지 일때는 전세값을 많이 낮춘 급급 매물들이 많아 골라서 전세계약을 할수 있었다.
4일 KB 부동산 발표 전주(16일) 대비 현재 서울 아파트 모든 지역의 전세가가 하락하고 있고 자치구 별로 강북구(-2.88%)강남구(-2.19%)송파구(-1.80%)동작구(-1.45%)순으로 하락폭이 크다.
2023년8월 강남구의 래미안 원 베일리(2990가구)가 입주예정이다.원 베일리는 조합원 부담금이 많고 현재의 상황이 부동산 하락기이기 때문에 매도하거나 전세로 내놓는 물량이 많아질 것으로 예상된다.
23년도 강남의 입주 물량이 많아질 것이므로 신축 아파트 전세값이 주변의 구축 아파트보다 전세값이 낮아지면서 기존의 세입자들이 신축 아파트로 이동하고 구축 아파트는 공실을 메우기 위해 전세값을 낮출수 밖에 없다.
고금리로 인한 전세자금 대출 이자부담으로 전세수요 감소와 매매가격 하락이 전세값 하락을 부추키고 전세값은 또다시 매매가를 낮추고 있다.(경기침체의 회복,금리인하,아파트가격의 정상화,물가상승의 안정,매수심리 회복) 등 언제나 이루어질지 모르는 불확실한 요인들로 인한 매매가와 전세가의 바닥이 어디인지 가늠하기가 쉽지 않다.