부동산 가격은 금리 뿐만 아니라 경기의 좋고 나쁨에 많은 영향을 받는다고 할 수 있으며,지금의 주택 가격은 고평가 되어 있고 고금리와 경기가 하락 국면에 들어가 있으므로 개인들의 가처분 소득이 많이 늘어 나지 않고 있습니다. PIR( 소득대비 주택가격):19배(21년 말), 22년 9월:17배 , 2008년 이후 장기 평균은 :12배로서 아직도 하락구간이 많이 남아 있다고 볼 수 있으며,올해는 금리 인상이 멈춘다고 하더래도 고금리 상태 유지,부동산 가격의 고평가,경기 침체,매수심리의 위축으로 부동산 가격의 상승은 어렵다고 볼 수 있다.
22년6월은 부동산 가격의 최고점, 이제 7개월 가격 하락중,부동산 가격은 상승장에서는 상당히 오랫동안 상승하고 하락할 때에도 오랫동안 하락해 왔다.하지만 2008년 글로벌 위기때는 즉 MB정부때 글로벌 위기로 부동산가격이 급작스럽게(30%) 하락하자 정부가 부동산 완화 정책으로 금리를 기준금리 5%대에서 2%대로 낮추자 6개월만에 원상회복 되었지만,현재는 기준 금리를 인상하고 있어 그 때와는 정반대의 상황입니다.
부동산 가격 상승폭이 컸던 시절에는 경제성장율이 높아져서 개인들의 가처분 소득이 높아졌고 가구수 증가로 부동산 거래량이 늘었기 때문이지만,지금은 글로벌 경기침체로 인해 소득 증가가 많이 늘어나지 못하고 있으며, 고금리로 인한 대출이자 부담 증가와 고평가된 주택을 매수해줄 수요자가 없어 거래량 절벽에서 벗어나지 못하고 있다.
23년1월3일 정부의 부동산 규제 완화로 하락폭이 컷던 아파트는 실거래가가 상승하는 주택도 있고 거래량이 늘어나는 것 같지만, 정부의 미분양물량의 매입도 거래량에 포함 되어 있으니 주택가격은 일시적 반등 일수 있으며 거래량이 늘어 났다고 볼 수는 없다.
특례 보금자리론의 대출이자를 0.5%정도 내린다고 한다.특례보금자리론을 이용하여 주택을 매입하기에는 시기상조이며 더혜택이 많은 부동산 완화정책을 발표할때(예,취득세 면제, 양도세 한시적 면제등) 시장의 흐름을 보면서 부동산 매수 타이밍을 조절하여야 한다.
현재 부동산 가격 하락폭이 지역에 따라 차이가 있지만 PIR: 12배까지 떨어지려면 아파트 가격이 2017년 정도까지 하락해야 한다.매수하고 싶은 단지의 가격흐름과 거래량의 추이를 지속적으로 관심을 가지고 모니터링을 해야한다.
현재(23년 1월말) 미국의 고용지표는 너무 좋다.2월 금리인상은 0.25~0.5% 금리인상을 예측해 볼 수 있다.
한국의 환율은 어느정도 안정화 되었지만 글로벌 경기침체로 인한 무역적자가 심화되고 있으며 서민들의 보험해지가 증가하고 있다는 것은 서민들의 삶이 팍팍해지고 있다는 증거다.
최고가 매도 물량의 17.2%가 부동산 업자와 결탁해서 거래체결 한 후 계약해지를 하는 허위매물이다.그러니 추격 매수는 신중해야 한다.
전국적으로 여전히 전세가가 하락하고 있으며 그 여파로 매매가도 하락하고 있다.부동산 가격이 앞으로도 더 하락할 것으로 보는 주택 소유자들이 많은 관계로 급급매물이 증가 하면서 거래량이 늘지만 실거래가는 지속적으로 하락하고 있다.
성남,분당의 전세가 하락률이 한 주에 1%가량 하락(통계) 하고 있다.강남의 입주 물량의 증가로 전세가의 하락폭이 점점 커지고 있는 실정이며 수분양자들의 잔금처리가 상당히 곤욕스러운 상황이다.
서울은 현재 계속해서 전세물량이 늘어 나고 있으며 전세수급 불균형으로 전세보증금 감액,역월세 계약이 지속적으로 늘어 나고 있으며 계약갱신으로 재계약이 이루어졌드래도 임대차3법으로 임차인이 언제든지 전세보증금 반환을 요구하면 3개월이내에 반환해야 하기 때문에 임대인의 고충은 더해가고 있다.
강남4구,강북권에서도 수억씩 하락 매매된 아파트들이 나오고 있다.소위 고가주택에 투자한 영끌족이나 갭투자자들이 고금리와 주택가격 하락으로 인한 유동성 확보를 위해 가격을 낮춘 거래들이 나타나고 있다.
23년1월 서울 매수우위심리는 20.9 매도자가 많은 시장을 유지하고 있다.매수우위 지수는 100을 기준으로 낮으면 매도자가 매수자보다 많은 시장을 말한다.
임대인은 전세값이 하락하고 전세물량이 증가해서 임차인 찾기도 어렵고, 계약갱신 청구권때문에 집을 매도해 버리자는 심리가 커지므로 매물은 더욱더 늘어 날 수 있다.