전세가와 매매가가 지속적으로 하락하고 전세물량과 매도물량이 늘어나고 있으며 미분양 물량이 현재 6만가구가 넘어 가고 있으며,미분양 물량의 증가는 부동산 가격의 하방 압력을 더욱더 심화 하고 있다고 볼 수 있습니다.
미분양 물량의 증가는 부동산 가격이 더 하락할 것이란 기대 심리로 매수심리는 위축될 수 밖에 없습니다.
23년 올해 상반기에 미국의 금리 인상이 멈춘다 하드래도 올해는 금리인하로 선회 하지 못할 것이므로 경기침체,고금리로 가처분 소득이 줄어들어 매수심리가 살아나지는 못할 것이 자명합니다.
올해는 전세가의 지속적인 하락,고금리, 미분양 물량의 증가로 부동산 시장은 먹구름이 해소 되지 않을 것입니다.
2020년~22년 임대차 3법 시행으로 높은 전세계약을 했던 임대인은 만기가 되는 22년~24년에는 전세가의 하락으로 인한 임대인이 임차인에게 보증금 반환의 어려움에 직면할 수 있으며,여기 저기에서 역전세란이 일어나고 있는 중입니다.
정부가 부동산 규제완화를 하는 이유는 부동산 시장의 연착륙을 원하고 있지만, 시장의 상황은 정부 희망대로 작동되지 못하고 있습니다.정부는 시장 상황에 따라서 규제,완화를 반복해서 시행하므로 매수자는 매수하기 좋은 규제정책(한시적인 양도세 ,취득세면제)을 시행할때 까지 기다리는 것이 현명한 방법이고 이때가 매수 타이밍입니다.
정부는 부동산 규제 완화 정책을 펴도 부동산 시장이 살아나지 않을 경우,부양책이라는 카드를 꺼내드는데 이것이 세금감면입니다.
현 정부는 전국 미분양 물량이 6만2천가구면 위험선으로 보고 있으며,정부는 미분양 물량이 쌓이면 건설회사의 파산,금융회사( PF 대출)들의 시스템 위험으로 인한 거시경제의 불안을 잠재우기 위해 지원 책으로 미분양 물량을 매입해서 공공 임대 주택으로 사용하는데 올해 예산은 7조3000억원이 책정 되어 있습니다.
미분양 물량을 매입할 때에는 분양가의 50~60% 즉 원가에 매입해야하며, 건설회사들의 도덕적 해이에도 책임을 물어야만 합니다.
경기 침체와 고금리로 인한 매매가 하락으로 보유 주택을 공동주택 공시 가격보다 낮은 가격으로 매물을 내놓는 주택 소유자들이 늘어 나고 있으며,금리인상으로 대출이자를 감당하기 어렵고 집값이 더욱 하락할 것이란 생각에 매도 물량이 늘고 있습니다.
주택시장에서는 공시가가 시세보다 높을 경우 감정가가 부풀려 지거나 과도한 대출로 금융 불안정을 야기할 수도 있으니 유의하여야 합니다.
공시가격은 전세자금 대출시,보증보험 가입시 감정평가에 있어 중요한 요소 중에 하나이며, 실제 거래가격 보다 높을 경우 시세대비 대출 또는 보증액이 올라가 요즈음 “빌라왕사건” 즉 신축빌라의 깡통 전세사건이 언제나 발생할 수 있기 때문에 공시가격의 보증 한도를 줄여야 합니다.
공시가격은 부동산 재산세,보유세,의료보험,기초노령연금등 사회 전반에 산정 근거로 활용 되며 자산가치 대비 공시가격이 과도하게 높게 책정될 경우 서민 실수요자의 부담이 늘어날수 있습니다.
정부의 부동산 규제 완화 이후 여전히 전국적으로 매물이 늘어 나고 있으며 특히 둔촌 주공보다 우수한 입지의 송파 파크리오,가락 헬리오시티 등 대단지들의 매물이 증가 하면서 실거래가는하락 하고 있다.
24일 국토부 실거래가에 의하면 잠실 파크리오(6864가구)전용 33평형이 1월달 16억5000만원에 거래,같은 달 송파 헬리오 시티 전용 33평형 15억8000만원에 거래가 되었으니 둔촌 주공 예비 당첨자 계약(2월9일)에 악영향을 줄 것입니다.
둔촌 주공은 분양시장에 상징성이 있어 정부가 23년 1월3일 대대적인 부동산 규제 완화를 발표 했지만 분양 성적은 저조했고 전국의 분양 시장은 지방의 영세한 건설회사들부터 도산하고 있습니다.
현재 부동산 가격이 최고가의 반값 수준으로 떨어 질때 나오는 반응은 증여를 통한 특수 거래다,아니다, 부동산 가격의 정상화 되어 가는 현상이다라는 엇갈린 반응이 나오고 있지만, 20년~21년 부동산 가격은 거품이 많은 관계로 지금의 부동산 가격은 정상으로 가는 과정이라고 보는 견해가 많습니다.