둔촌주공 재건축조합은 HUG 의 보증료가 과도 하다고 주장하지만 HUG는 규정상 보증기간인 2년 4개월치를 한번에 선납해 수수료가 높은 것 처럼 보이지만 최저 수준의 수수료률이 적용 되었습니다. 실제 보증료는 등급에 따라 연 0.427~0.858%가 적용 되지만 둔촌 주공은 1등급수수료가 적용돼 가장 낮은 0.427%을 적용 받았습니다. 그리고 기존 시공 사업단 보증으로 받은 대출 금리 12%에서 HUG의 보증으로 6.4%로 낮아졌다. 규정상 보증 기간 2년4개월치를 한꺼번에 선납하도록 돼있어 연단위로는 0.4%에 불과 하다고 설명했습니다.
둔촌 주공의 PF 대환 대출을 하기 위해서는 분양률이 77%정도 계약률이 나왔을 때 대환 대출해 주기로 약속 하였지만, 계약 상황(1월3일~17일)의 흐름이 여의치 않아 정당 계약 중간(1월12일) 주택 보증공사에 보증을 요청해서 19일 만기일에 PF 를 상환할 수 있었습니다. 시공사 는 계약률을 발표하지 않았지만 대략 67.5~69.2%의 계약률이 예측되고, 2월9일까지 예비당첨자 계약이 이루어질 예정 입니다.
보통 대단지의 정당 계약기간은 3일간 진행하는데, 둔촌 주공은 예외적으로 계약일(1월3일~17일)을 15일간 진행하였습니다.
정부의 파격적인 부동산 규제완화 정책에도 부동산 시장의 흐름은 상당히 좋지 않으며,여전히 전국적으로 매매가와 전세가는 하락하고 있으며, 부동산 규제 완화 후의 둔촌 주공의 분양률은 저조 했습니다. 앞으로 분양할 단지들은 분양될만한 분양가 책정에 어려움을 겪을 수 밖에 없습니다. (물가상승으로 인한 원자재 ,임금, 금리등 제반 비용증가 )
부동산 상승기에는 묻지마 투자를 하였지만,지금은 부동산 가격, 입지 ,미래가치까지 계산하면서 특히 분양가를 기준으로 청약하고 있습니다. 최근 강동 신동아 재건축은 둔촌 주공보다 입지상으로는 약간 못하지만 둔촌 주공보다 저렴한 착한 분양가로 완판 되었습니다.
현재 전국적으로 전세가격의 하락폭이 확대돼고 있습니다. 코로나로 인한 저금리와 양적 완화(통화량 팽창)로 22년 6월 부동산 가격이 고점이었고, 그 후 미국의 금리 인상의 본격화, 한국은행의 가파른 금리 인상, 주택가격에 대한 고점 인식 확산 등으로 부동산 가격이 폭락장으로 이어 지고 있으며, 부동산 가격의 거품이 걷어지고 있는 중입니다. 실질소득에 비해 과도하게 부동산 가격이 올랐기 때문입니다.
실질 소득의 19배까지 올랐다가 현재는 조금 하락하여 17배정도이며, 실질 소득의 12배가 장기 평균치인데, 아직도 높은 수치이며 앞으로 분양할 단지들은 착한 분양가를 앞세워 ‘옥석 가리기’가 될 것

현재 강남은 전세가가 50%가량 하락 했는데 하반기에는 강남에 슈퍼 역전세란이 일어날수 있으며, 임대인은 역전세란에 대비하여 수억원씩을 준비해야만 합니다. 최근 전월세전환율이 상승하고 있는데(서울:4.9%), 전세자금 대출 금리가 약 6~8%로 돌파하면서, 임차인은 전세자금 대출 이자보다 월세가 저렴하므로 월세를 선호하는 상황으로 변하면서 전세매물은 급증하고 있습니다.
23년~24년 인천의 입주물량이 대량으로 쏟아져 나오기 때문에 인천의 부동산 가격(매매가,전세가)은 23년~24년까지도 하락할 것이며,인천의 대량 입주로 인천과 근접한 서울의 강서구,양천구, 금천구,구로구에서 매매가,전세가가 저렴한 인천으로 이동해 갈 수 있습니다.
분양가 전매제한 규제가 완화되면서 분양가보다 싼 마피 (마이너스 프리미엄) 분양권이 시장에 등장했는데, 수분양자들이 고분양가, 기준금리 인상, 부동산 가격의 하락세, 중도금 대출이자 등의 이유로 분양권을 내놓고 있기 때문입니다.
아파트 | 분양가 | 실거래가 |
오금동 송파 더 플래티넘 17평형 | 14억7260만원 | 12억5140만원 |
판교밸리 자이 3단지 오피스텔 25평형(23년5월 입주 예정) | 9억5600만원 | 8억6600만원 |
화성 봉담지구 봉담 파라곤 18평형 | 4억4000만원 | 2억2807만원 |
최근 부동산 가격의 하락추세가 그치질 않고 앞으로 더 하락할 것으로 보고 손절하는 분위기입니다. 더욱이 고분양가, 고금리로 인한 이자 부담에도 위기의식을 느끼기 때문입니다.