미국의 금리 인상은 어제까지일까?

현재 미국의 물가 상승률은 6.5%이고, 식료품,에너지 물가를 제외한 근원 물가는 5.7%입니다.미국의 소비물가지수(CPI)는 2022년 6월 9.1%로 정점이었습니다. 기대 인플레이션이 어느 정도는 꺾였지만 미국 연방준비제도는 소비물가지수(CPI)를 2%대로 끌어내리기 위해 고강도 통화 정책을 계속 유지할 예정입니다.

지난 2023년 1월 13일 한국은 7회 연속 금리 인상으로 연 3.5%로 0.25%인상하였습니다. 이날 금융통화의원회는 앞으로 통화정책방향회의에서 7명중 3명은 기준금리 3.5%로 유지, 3명은 상황에 따라 3.75%으로 가능성을 제시하였습니다. 캐스팅 보트는 의장인 한은 총재의 결정에 따라 다음 통화 정책 회의 때는 금리 인상 속도 조절론이 나올수도 있을지? 생각해 볼 수 있습니다.

대외적인 조건인 환율은 안정 되었지만 대내적인 문제는 경기침체, 물가상승, 부동산 하락기에 매매가 하락, 전세가 하락 , 미분양 물량 증가,가계부채, PF 대출 문제로 금리 인상의 어려움이 쌓여가고 있습니다.
현재 한국의 소비물가지수(CPI) 정점은 지난해 7월 6.3%였고, 현재는 5.2%로 점차 둔화되고 있습니다.

현재, 금리 인상 속도 조절의 필요성을 거론하기 시작했지만, 금리 인상에 대한 회의는 계속 진행 중입니다.

2023년 1월3일 대대적인 부동산 정책 규제완화 발표 후

21년 11월 부동산 가격이 고점을 찍은 후 현재까지 부동산 가격이 가파르게 하락 하면서 가격이 큰 폭으로 하락했습니다. 규제 완화 발표 후 가격 하락이 줄어 드는 것 같지만 그 동안 낙폭이 컸기 때문에 그 여파로 낙폭이 조금줄어 들었을 뿐입니다.

실거주자를 뺀 주택 매수자는 갭투자(전세 레버리지)를 이용하여 부동산을 매수 하는데 전세가가 오르면 매수자는 자기 투자 비용이 줄어 들기 때문에 거래량이 늘고,전세가가 하락하면 자기 투자 비용이 늘어나기 때문에 거래량이 줄어듭니다.

요즘은 가파른 금리 인상으로 전세금 대출이자가 급격히 늘어났으며, 그러한 여파로 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 형상이 일어나고 있습니다. 전세자금 대출 이자가 월세보다 많아 임차인은 전세보다 월세를 선호하고, 결과적으로 전세 물량이 많아지면서 집값 하락에 영향을 주고 있습니다.

강남 지역은 2004년, 2008년 두차례 전세가격이 크게 하락했습니다.현재 강남의 전세가격이 큰 폭으로 하락하고 있는 와중에 2023-24년 강남에만 2만 400가구의 입주물량이 있어, 강남의 전세 가격은 더 큰 하락폭이 예상되며, 전세가격의 급락으로 매매가격에도 큰 영향을 미칠 것이라고 생각됩니다.

부동산은 매도 물량의 많고, 적음에 따라 시장 가격이 형성 되는데, 매수 수요가 증가하면서 가격이 상승하는건 정상적인 부동산의 흐름이입니다. 부동산 가격이 고점에 가까와 질수록 더 오를 것이라는 기대 심리로 매도물량이 줄어 들면서 거래량이 현격하게 줄어 들고, 매수자는 이 가격은 거품이라고 느낄 때면 매수자는 관망세로 돌아섭니다. 이 때가 부동산 가격의 고점입니다.

정부의 규제 완화 발표로 잠시동안 부동산 가격이 상승 할 것이란 기대 심리로 매물이 줄어드는 듯 하였지만, 서울과 수도권 의 매물이 증가하면서 집값하락은 계속 되고 있습니다.

올해는 경기 침체, 물가상승으로 인한 고금리의 지속으로 인한 갭투자자들의 매도물량이 늘어나고 매매가와 전세가의 하락은 계속 될 것으로 예상됩니다. KB,부동산원의 지수의 가격시황과 국토부의 실거래가의 흐름을 보고 매수 판단을 하는 것이 좋습니다.

  • 부동산 투자는 투자 수익율이 중요합니다. (월세/ 투자금 X 100)
  • 고가 주택보다 저가 주택의 수익율이 더 높음

부동산 매수 시점

  • 미분양 물량이 줄어 들기 시작할 시점
  • 가격이 충분히 하락한 후 더 이상 하락을 멈추고 거래량이 늘기 시작할 때 (지역에 따라 다르니 관심 있는 단지를 꾸준히 주시)
  • 서울의 평균 거래량이 월 6000개 정도인데 거래량이 없다가 지속적으로 3000개 정도로 늘어날 때
  • 전세가격과 월세가격이 충분히 빠졌을 때 (국토부의 실거래가를 참조) 매수시점을 준비하고 전세가가 더 이상 빠지지 않고 오르기 시작하면서 매매가와 전세가의 가격 차이가 줄어 들때
  • 경매 낙찰률이 60% (경매물건 10건중 6개가 낙찰),낙찰가율이 80~85%될 때
  • 집값이 많이 하락 한곳이 상승할 때는 더 많이 상승

부동산 가격이 충분히 하락하면 고금리라 할지라도 매수하는게 더 이익일 수 있습니다. 투자 수익률이 대출이자보다 더 높을 수 있기 때문입니다.

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