토지의 소유권은 토지임대주택 건설 사업의 시행자( LH,SH 등)가 가지고 있고,주택및 공공복리시설 등에 대한 구분 소유권(건물의 전유부분에 대한 구분 소유권은 이를 분양받은 자가 가지고,공용부분.부속건물 및 복리시설은 분양 받은 자들이 공유한다)은 주택을 분양 받은 자가 소유하는 주택을 말한다.
사업 시행자는 국가,지방자치단체,한국토지주택공사,및 지방공사 등이다.이명박 정부가 서민의 주거비 부담을 경감 시키고 주거를 안정 시키기 위해 특별 조치법을 제정해 2009년 도입한 제도이다.2016년 1월 토지임대부 분양 주택 공급촉진을 위한 특별 조치법을 폐지하고 주택법 전부 개정시 주택법에 규정 되었다.
집 값에서 토지가격이 차지하는 비중이 크므로 토지는 공공부문이 부담하고 서민은 건물가만 부담하여 서민들의 주거비 부담을 줄여주고 주거안정에 기여함을 목적으로 하고 있다.
토지는 입주자에 40년간 임대하므로 저렴한 주거 비용으로 40년간 거주가 가능하다. 한국토지주택공사는 2011년 서울 서초구에서 782호를 공급하였으며,40년 경과 후에도 입주자가 원할 경우 토지소유자( LH,SH 등)의 동의를 받아 계속 거주,또는 재건축도 가능하도록 하였다.
관련법은 주택법이다.
서울 강동구 고덕 강일3단지 토지 임대부 분양주택 사전예약(사전청약)을 30일부터 공고한다고 밝혔고 청약 대상은 전용 18평(59평방미터) 500가구. 23년2~월 에스에이치 인터넷 청약 시스템을 통하여 신청 받는다. 분양가(건물가)는 3억5537만5000원 토지가격은 포함되지 않는 가격이며, 추정 토지 임대료는 월 40만원을 SH공사에 지불해야 한다.보증금 3억5537만5000원 월40만원인 셈이다.
고덕강일3단지는 공사 90% 후분양 아파트로써 2026년8월 본청약을 진행할 예정이다.위의 분양가는 추정가이며 건물의 실제가와 토지 임대료는 본청약 시점에 확정 공고된다.예상 입주시기는 2027년3월이다.
고덕강일3단지 토지임대부 분양 아파트 건축비: 평당 1366만원(분양가 상한제 적용가격,토지지분이 없는 기본형 건축비)
23년 1월3일 분양한 둔촌주공 재건축의 분양가 상한제 건축비는 평당 1100만원이다.이에비해 너무 비싼 것이 아닌가? SH 관계자는 “2026년 본청약때 실제 분양가와 차이를 줄이기 위한 건축비 상승분을 반영한 건축비다.”라고 언급.최종 분양가와 토지 임대료는 본 청약때 확정된다.
현재 토지 임대부 주택은 법령에 따르면 전매할 수가 없다.공공( LH,SH 등)에만 팔수 있고 매각가격은 최초 분양가 수준이다(1년 만기 정기 예금 금리 수준의 이익).
과거 토지 임대부는 10년 전매 제한이 끝나면 시장에서 자유롭게 매각할 수 있었다.그래서 서울시는 2026년 전까지 국토부와 협의해서 전매 제한 기간(10년)이후부터는 개인간 주택거래가 가능 하도록 법을 개정 하겠다고 한다.또한 선납 제도를 도입해 토지 임대료를 선납하면 할인혜택을 주는 방안도 국토부와 협의 하겠단다.
SH 는 올해 공공물량은 토지 임대부 주택을 위주로 마곡에 1400가구를 분양할 예정이다.
국토부는 “토지 임대료를 조성원가로 제한 함에 따라사업성 확보가 어렵다”며 임대료 현실화가 필요하다고 설명하면서 토지 임대료 산정 기준을 “조성원가에서 감정평가 금액이하”로 자치단체가 정하는 것으로 개정을 추진 중이다.그러나 감정가액은 실시세에 준하는 가격이며 개정되면 토지 임대료는 2~3배로 상승할 수 있다.
수분양자 입장에서는 비싼 토지 임대료를 월세로 내면서 매각할 경우에는 시세 차익이 없이 공공에만 매각해야 한다면 누가 분양신청을 할 것이며 서민을 위한 주거 복지 정책일까 염려스럽다.
대부분의 사람들은 주택에 대한 생각은 투자와 실거주의 두가지 목적을 가지고 매수하고,거주하면서 조금이라도 시세차익을 얻기를 원한다.주택의 가격 흐름은 장기간 으로 평균 산정해 보면 물가상승 만큼 우상향 해 왔음을 알 수 있다.