얼마나 심각한 역전세란이 일어나고 있는가?

1월 5일 주택 금융 공사 주택 금융 연구원에 따르면 향후 2년간 집값이 10~20% 하락하면 올해 하반기 계약 만기가 도래하는 전세 8건중 1건이 매매가가 보증금 수준 이하로 떨어 질 수 있다는 분석이 나왔습니다.

현 시점 전세가의 하락폭이 매매가의 하락폭보다 더 큽니다.

아파트 2021년도최근
청담동 레미안 로이 뷰 (109.9m2)22억12억5천
압구정 한양 5차 (152.07m2)25억16억
반포 아크로리버 (109.9m2)29억 8천19억5천
송파 한양아파트 (155.37m2)15억 2천6억
성수 아크로 서울 포레스트 (158.68m2)48억38억 3천

특히 이른바 “영끌족” 이 집주인인 경우

역전세 (2년전 직전 계약 때보다 전세값이 떨어지는 현상)로 인해 보증금을 제대로 반환하지 못할 가능성이 크다. 대출금을 상환하기가 쉽지 않은데다 금리마저 크게 올라,세입자에게 돌려줄 정도의 자금을 추가로 마련하기도 어렵기 때문이다.

서대문구와 노원구,성북구, 금천구등 영끌족의 매수가 많았던 지역에서 역전세란 상황에 처한 아파트의 비율이 30%대를 웃도는 것으로 나타났다.

현재 영끌족중 이자를 줄이기 위하여 본인은 빌라에서 월세로 살고 소유한 집은 전세로 내놓는 사례도 증가하고 있다.앞으로 서울을 포함한 수도권 중심 지역의 임대차 매물은 더 증가할 것이다.

분당 전세값

아파트2021년도2023.1월
서현동 시범 한양 (109.9m2)8억 6천5억 6천
서현동 효자촌 현대 (102.48m2)8억 3천5억
이매촌 2단지 한신 102.48m2)9억4억4천 – 5억5천
분당동 샛별 마을 (102.48m2)7억7천4억5천 – 5억3천

금리 인상의 속도, 미분양 물량의 증가 속도에 따라서 부동산 가격 하락 속도가 비례한다.

코로나 발생으로 인한 유동성 완화,저금리,임대차3법 시행으로매매가와 전세가 급등한 후 급격한 금리 인상으로 매매가와 전세가가 동반 하락 하고 있다.

전세값 하락 여파는 단순히 임대차 시장에만 머무르지 않고 매매 시장까지 상당한 연쇄 작용을 가져 온다.전세는 갭투자(전세 낀 매매)를 가능케한 지렛대라 전세값이 떨어지면 매매 수요도 줄어 들 수 밖에 없다.최근 전세값은 매매값보다 더 빠르게 내리는 상황이라 전세값이 빠지면 갭투자나 전세세입자의 매수 전환이 어려워져 매수세가 둔화하기 때문에 자연스럽게 집값을 끌어 내리게 된다.

  • 2018년 서울에서 갭투자로 주택을 매입한 경우:14.6%
  • 2021년 서울에서 갭투자로 주택을 매입한 경우:41.9%

서울에서 22년 7월부터 23년1월까지 마이너스 전세계약을 갱신한 1470건 중 1억이상 감액된 비율은 47%(692건)에 해당한다.현재 전세자금 대출 금리는 연 6.5%~7%로 임대인 이 보증금 차액을 반환하지 못한 경우,임차인과 협의 후 대출이자를 대납하고 있는 현실이다.

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