언론에 발표한 지 2,3일만에 발표되는 주간 부동산 가격 변화, 주택 구매지수의 변화,매물 감소등 언론 의 헤드라인에 관심을 둘 필요는 없습니다.
부동산 가격은 최고점에 가까울수록 거래량이 급격히 감소합니다.(너무 고점이 아닌지 의구심이 생기기 때문에 매수하기를 주저합니다)
부동산 가격이 하락 국면에 접했을 때도 거래량이 급격히 감소 합니다.(가격이 더 떨어 질 것이라는 기대 심리 때문에)
현재는 경기 침체, 물가상승 ,미국의 금리 인상,등이 주택 매매심리를 더욱 위축 시키고 있습니다.
2008년 글로벌 금융 위기 발생시의 금리가 5%였는데 부동산 가격이 급격히 하락하고 강남도 고점대비 30%빠졌는데 금리를 2%로 인하하고,얼마 지나지 않아 가격이 원상 회복 되었습니다.하지만 현시점은 금리가 인상되고 있으며 그 때의 상황과는 다릅니다.
경기 침체,인플레이션,금리인상으로 전세계적으로 유동성을 줄이는 입장인데 한국은 대출 완화로 유동성을 완화 하고 있지만 부동산 시장 변화에는 영향이 크지 않을 것입니다
미국의 고용과 소득 증가가 꺽이지 않아서 금리 인상을 멈추고 금리인하를 단행하기가 쉽지 않습니다.
부동산 가격은 불황기(하락기)때는 매물을 실거래가 보다 호가를 낮추어서 내놓고, 활황기(상승기)때는 실거래가 보다 호가를 높혀서 내 놓습니다.이러한 흐름에 주시할 필요가 있습니다.
강남 불패는 없습니다.고가 주택이 오를 때는 많이 오르고 내릴 때는 또한 많이 하락 합니다.한국의 기준 금리가 3.25%에서 3.5%로 인상 될때 부동산 가격은 2018년 가격으로 회귀할 수도 있습니다.
미국 연준은 인플레이션이 확실이 잡힐 때까지는 금리 인하를 하지 않을 것입니다.따라서 한국도 인플레이션을 확실히 억제하기 위하여 금리 인하를 쉽게 단행 할 수 없습니다.
미 연준이나 한국은행의 주 업무는 인플레이션 (물가 상승)조절 입니다.지금의 부동산 가격은 매수자가 매수할 가격이 아니라고 생각합니다.
2020년 08월부터 임대차 3법이 실시되고 계약갱신권이 입법화 되면서 한번 계약으로 4년을 거주할 수 있으므로 계약 때에 임대인이 임차 보증금을 급격히 올려 받았습니다.(2020년 03월 부터 코로나 발생으로 유동성이 늘어 나고 부동산 매매가격이 가파르게 상승 하면서 전세값도 빠르게 올렸습니다).
2021년 11월 전세보증금 정점
2020년~2021년 11월 집값 상승기에 서울에 갭투자 (영끌)를 한 주택 매수자는 2022년 하반기부터 매매가와 전세값이 큰폭으로 하락하고 있어 깡통 전세,역전세란이 일어나 어려움이 가중 되고 있습니다.올해 임대인이 임차인에게 돌려 주어야할 전세 보증금이 230조원 입니다.설상 가상으로 기준 금리가3.5%로 고금리 입니다.임대인의 어려움은 22년말부터 23년,24년초까지도 지속 될 수 있습니다.이러한 어려움으로 갭투자자의 매도 물량 증가로 부동산 가격이 빠르게 큰폭으로 하락 할 수 있습니다.
현시점에서는 신축 “빌라왕”사건으로 20,30대 사회 초년생들이 집을 임대할 때 전세보증금을 지키기 위해 서구에서 이용하는 주 단위 계약을 하는 임차인도 있다고 합니다.
2023년 1월 현시점에 전세물량이 많고 깡통전세,역전세란이 일고 있어 임차인은 임대인의 재산 상태, 직업 ,체납확인,신용상태를 확인하고 주택의 인테리어(바닥 도배, 시스템에어컨,창호,씽크대,수납장교체 )요구 등 “갑”과 “을”이 바뀌었습니다.
부동산 시장은 주택가격이 고평가 되어 있으면”금리가 인하되어도 부동산 가격이 하락”하고 주택가격이 저평가 되어 있으면 “금리가 인상되어도 부동산 가격이 상승”합니다.현시점의 부동산 시장은 주택가격이 고평가 되어 있으며 기준금리가 가파르게 오르는 상황이니 부동산 시장은 침체의 늪으로 빠져 들어가고 있습니다.
부동산을 매수할 때는 자신의 전 재산을 투자 하기 때문에,주택가격의 저평가,주택 구매 심리 지수, 거래량의 증가,전세값의 추이등 여러가지 데이터를 참고하여 매수해야 합니다.
“위기는 곧 기회다” 인내하면서 부동산 흐름에 주목하세요!