단지 규모에 따른 영향이 큽니다.대단지 일수록 매도 경쟁이 치열합니다.”부동산 가격의 하락기에는 대단지 아파트가 더 많이 하락합니다”.매도 물량이 많기 때문에 하한가가 또 다른 하한가를 부르는 현상이 나타납니다.실제로 대단지가 몰려있는 지역은 매도자들의 호가가 1000~2000만원 낮춘 호가가 촘촘히 분포 되어 있음을 볼 수 있습니다.(예,송파구 가락동 헬리오 시티,잠실 대단지 아파트 일대,도곡동 도곡 렉스 아파트 등)
부동산 침체기에 진입하여 매매 가격이 하락하는 시기에는 전세 수요가 강해지는일이 일반적이나, 지금은 전세자금 대출 금리가 급격하게 인상 되어 월세 임차계약이 늘고 전세 물량이 많아졌습니다.이렇게 전세 수요가 줄어들면 전세 가격이 하락하고 동반으로 매매 가격이 하락 합니다.
전세 가율이 높다고 해서 섣불리 투자를 판단 하는 것은 위험할 수도 있습니다.다만 4~5년 장기간 동안 전세 가율이 감소 하고 있다면 부동산 시장의 침체의 위험 신호일 수 있으니 주의해야 합니다.전세가율이 감소하는 시점에서, 보합세를 유지하던 매매 가격이 상승하고 지속적으로 거래량이 늘어날 때가 매수하기 좋은 시점입니다.
부동산의 바닥은?
- 주택 매수 심리가 살아날 때
- 매매가격이 바닥에서 지속적으로 (3~4개월) 상승할 때
- 저점에서 거래량이 조금씩 늘어날 때
- 미분양 물량이 지속적으로 감소할 때
현정부는 부동산 가격의 급격한 하락에 전정부의 부동산 규제를23년1월에 강남3구 ,용산을 제외하고 규제를 거의 해제하겠다고 발표.정부의 부동산 정책은 발표후 6개월 정도 시간이 흐른후에 시장에 반영되어 왔던 경험으로 봐서 이번 규제해제가 부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 두고 볼 일이다.
무주택자나 실거주자의 주택매수는 고금리의 영향과 매수심리 위축으로 부동산 가격이 하락하고 있지만 소득 대비 부동산 가격이 고평가 되어 있어 매수심리가 살아 나기는 어려워 보입니다.(서울 주택 매수 심리:214,너무 높으며 구매할 수 있는 평균 매수심리: 120) 미국의 금리 인상으로 고금리가 23년 말까지 지속될 것으로 대부분의 전문가들은 예측하고 있습니다.
다주택자는 양도세 중과해제, 종부세 2가구 까지는 세제 혜택 ,대출규제 완화,전매제한 1년, 실거주 폐지등 부동산 규제완화을 발표한다고 하지만 경기 침체 ,물가 상승,고금리와 임대차 만기에 하락한 전세 보증금만큼을 임차인에게 반환등 어려움으로 다주택자들의 주택 매수 거래량이 늘어나는 것은 한계가 있을 수 있습니다.
현재의 부동산 시장은 하락장 초입,지역에 따라 차이는 있지만 매도 물량은 서서히 늘어 나고 있다지만 급한 사정으로 가격을 많이 낮춘 매물만 거래가 이루어 질뿐, 매수자는 실종,거래 절벽이 지속 되고 있습니다.
PF 대출 총액은 115조 :부동산 호경기때 PF 대출로 많은 수익을 냈었던 PF 대출에 출자한 보험사, 증권사, 캐피탈.저축은행,부동산 신탁,등이 아파트 미분양이 늘어남에 따라 위험 신호등이 켜지므로,앞으로 발생할 금융 시스템 이상 징후을 정부가 선제적으로 관리 한다고 합니다.